| Haifa: Immobilier, un million d'annees d'experience |
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| Petit guide pour l'achat d'un appartement en Israel: Par Maitres Dreyfus et Kuperman Acheter un appartement en Israel peut se reveler difficile, c'est pourquoi nous tenterons d'aborder les themes essentiels relatifs a votre acquisition Notre but est de vous aider a realiser votre placement dans les meilleures conditions et ainsi de vous eviter le sentiment desagreable d'avoir ete abuse pour des raisons liees a la meconnaissance de la langue, de la culture, ou, pire, a la malveillance de vos interlocuteurs. Nous aborderons les themes suivants : Nous vous rappellons que ce guide ne peut en rien remplacer une consultation aupres d'un avocat. I- Les professionnels de l'immobilier en Israel L'agent immobilier Le promoteur L'avocat II- La negociation Du prix Du contrat III- Les frais annexes Les frais d'agence Les frais d'avocat Les surprises de derniere minute IV- Le financement Un pret immobilier en France Un pret immobilier en Israel Virement bancaire de France Payer comptant V- Les avantages fiscaux Les droits de succession Le testament VI -L'imposition A l'achat A la revente : la plus-value Fiscalite locale ou « arnona » VII : La gestion du bien VII : Petits conseils Les professionnels de l'immobilier en Israel: L'agent immobilier: Depuis 1997, l'acces a la profession d' agent immobilier est soumis a la reussite d' un examen de controle de connaissances en droit immobilier. Attention, ceci n'implique aucune responsabilite des agents immobiliers quant a la regularite de l'operation envisagee! L'agent immobilier vous fait visiter un bien, il vous met en contact avec le proprietaire et vous aide a negocier le prix d'achat. A partir de quel moment la commission de l'agent immobilier est-elle due? Lorsque vous visitez un appartement en compagnie d'un agent immobilier, vous devrez signer un acte d'engagement selon lequel vous serez tenu de regler le montant de la commission indiquee en cas d'acquisition. Attention, refusez de visiter une seconde fois un meme appartement avec un second agent, vous pourriez etre contraint de regler la commission aupres des deux agents! Le promoteur: 'le kablan' Ce terme de kablan definit generalement le constructeur ou le promoteur. Lorsqu'un immeuble est en cours de construction, le kablan installe un bureau de vente sur le site et propose la visite d'un appartement temoin. Attention, les prestations montrees dans l'appartement temoin ne sont pas contractuelles et ne sont pas necessairement identiques a celles que vous recevrez! N'hesitez pas poser des questions, demandez eventuellement a votre avocat de vous y accompagner. L'achat sur plan implique une attention accrue et de nombreuses verifications. L'avocat devra verifier notamment les permis de construire, l'inscription du bien, les garanties bancaires du kablan etc. C'est un achat relativement risque, qui necessite d'effectuer des verifications extremement precises, aussi, il ne faut pas ceder a la pression d'un vendeur ou d'un agent immobilier, il faut etre sur de ce que l'on achete. L'avocat : L'avocat en Israel remplit la fonction de notaire. Il accomplit les formalites juridiques et administratives relatives a l'achat ou la vente d'un appartement: Il verifie la nature du bien immobilier, sa legalite, la conformite de son inscription, l'absence de saisies, de limites ou d'empechements; a la transaction immobiliere (succession, decision de justice etc), il redige le contrat, le modifie,il assiste le client lors de la signature, declarer la vente aupres des administrations fiscales et inscrire le bien au nom de l'acheteur. Lors de l'acquisition d'un appartement neuf, l'avocat du kablan est tenu de proceder a l'inscription. Vous l'avez compris, compte tenu de la complexite des operations prealables a l'acquisition et des risques encourus, notamment le risque de ne jamais pouvoir inscrire le bien a votre nom, il est donc plus que recommande d'avoir recours aux services d'un avocat. L'avocat du kablan ne peut en aucun cas representer l'acheteur, il s'agit d'une interdiction dictee par la loi. En revanche, vous serez tenu de regler ses honoraires puisque c'est lui qui est charge des formalites de l'inscription, mais en aucun cas il ne defend vos interets, il n'en a pas le droit! La negociation: le prix: Le prix est negocie directement entre l'acheteur et le vendeur ou par l'intermediaire de l'agent immobilier. Differents facteurs entrent en ligne de compte pour la negociation du prix: shekels ou devise etrangere modalites de paiement la date de remise des clefs l'etat de l'appartement le marche immobilier etc Le contrat L'avocat qui redige le contrat se charge de negocier certains elements determinants pour le bon deroulement de la transaction : - Les sommes qui seront conservees sur un compte sequestre et qui ne seront pas versees au vendeur tant que les differents impots et taxes dus par le vendeur ne seront pas acquittes. - L'echelonnement des paiements et leurs modalites, - Veiller a ce que tous les elements sur lesquels se sont entendues les parties soient passes par ecrits de maniere a prevenir tous litiges (par exemple les meubles ou equipement qui resteront dans l'appartement). - prevoir des penalites de retard ainsi qu'une indemnite en cas de violation du contrat. En resume votre avocat est le garant de vos interets. Les frais annexes: Les frais d'agence : Les agents immobiliers prennent entre 1 et 2% du montant de la vente plus TVA. Leur commission est exigible au jour de la signature du contrat. Les honoraires d'avocat: Les honoraires d'avocat de l'acquereur: Ils varient entre 0,5 et 2% du montant de l'acquisition plus TVA. La difference s'explique par la complexite de l'affaire, si il s'agit de neuf ou d'ancien, si les parties a la transaction sont en Israel ou non (des traductions seront alors necessaires). Les honoraires de l'avocat du vendeur : Lorsqu'il s'agit d'une vente d'un bien immobilier dans l'ancien, chaque partie s'acquitte des honoraires de son propre avocat. Quand il s'agit d'un bien immobilier neuf achete aupres d'un kablan, l'acheteur doit s'acquitter en plus des honoraires de l'avocat du kablan qui ne s'occupera que de l'inscription, en general entre 1 et 2% plus TVA. C- Les surprises de derniere minute: En principe, lors de l'acquisition d'un bien neuf il faudra prevoir les frais d'installation des compteurs (gaz, eau, electricite) et l'installation de la climatisation De plus, il est recommande de louer les services d'un ingenieur en batiment avant la signature du contrat pour deceler tout eventuel vice de construction. Votre conseil juridique vous en indiquera un, (ses honoraires varient entre 100 et 1000$ pour l'examen du bien et un avis oral). Le financement: Un pret immobilier en France: Si vous possedez un bien immobilier en France, vous pouvez contracter un emprunt immobilier aupres d'une banque en France qui exigera alors une hypotheque sur ce bien. L'argent emprunte sera verse directement de votre banque francaise sur le compte bancaire du promoteur ou du vendeur en Israel. B- Un pret immobilier en Israel: Vous pouvez faire un emprunt immobilier aupres d'une banque israelienne et ainsi hypothequer votre nouvel appartement, nous ne pouvons que vous conseiller de realiser une etude de marche et de mettre en concurrence les differents etablissements de credit. En general, vous recevez un accord de principe, mais le premier versement se fait avec un apport personnel, puisque le pret n'est attribue qu'apres la signature du contrat. Virement bancaire de France: Vous pouvez effectuer un virement de votre compte bancaire en France, mais attention au dela d'une certaine somme, vous devez informer les services des douanes du virement et ce dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de l'argent. Par ailleurs il faut savoir que les banques transmettent a l'administration fiscale, de facon systematique, des informations sur les mouvements de fonds en particulier vers l'etranger. Si vous decidez de deposer vous meme des especes sur votre compte en Israel, les banques israeliennes peuvent exiger une declaration au sujet de l'origine et de la destination des fonds et ce dans le cadre des lois anti- blanchiment. Payer comptant Vous pouvez acheter un bien immobilier au comptant, sans prendre de credit, ce qui facilitera la negociation du prix Les interets fiscaux : les droits de succession La loi applicable en matiere de succession pour les biens immobiliers, est la loi ou se trouve l'immeuble, donc en l'occurrence la loi israelienne. En Israel, il n'y a pas d'impots sur la succession: l'integralite du patrimoine sera transmise a vos heritiers ou a toute personne que vous aurez designee par testament et ce quelque soit le montant du bien. le testament Il est recommande de faire un testament apres l'achat d'un appartement en Israel, de maniere a prevenir toute difficulte qui pourrait survenir au deces d'un des proprietaires ou dans le but de designer un ou plusieurs heritiers et de prevoir la gestion du bien. La demarche la plus simple et la plus sure est d'etablir un testament par devant temoins aupres de votre avocat qui en conservera une copie. VI- L'imposition: A l'achat: L'impot sur l'acquisition est calcule par tranches: Ces tranches varient selon qu'il s'agit ou non de votre unique appartement en Israel, selon votre statut de touriste, de nouvel immigrant ou d?israelien. Le tableau ci contre fixe les tranches d'imposition pour l'acquisition d'un unique bien immobilier a usage d'habitation. (Tranches en vigueur au 1er juillet 2005 sujettes a modification): Tranches fiscales Pour un appartement unique Touristes' ou israeliens' Jusqu'a : 581,725 nis 0% Jusqu'a : entre 581,725 et 721,345nis 3,5% Au del 721,345 nis 5% Tranches fiscales Pour un appartement unique Nouveaux immigrants Jusqu'a 1088750nis 0,5% Au dela: 1088750 nis 5% Pour les personnes possedant plus d'un seul bien immobilier en Israel: les tranches d'impositions passent de suite a 3,5 et 5%. A la revente : La revente de votre bien pourra etre soumise a un impot sur la plus value. Si cet appartement est a usage d'habitation, vous pourrez beneficier d'une exoneration une fois tous les quatre ans. Sur toutes les questions relatives a la plus value immobiliere il est vivement recommande de prendre conseil aupres d'un avocat specialise en droit immobilier, etant donne la particuliere complexite de la matiere. L'impot local ou arnona: La arnona recouvre a la fois la notion d'impot foncier et de taxe d'habitation. Elle est due par l'occupant effectif du bien immobilier qu'il s'agisse du proprietaire ou du locataire. Le montant de la arnona est fonction du lieu ou vous habitez (ville, quartier) elle doit etre payee tous les deux mois. Vous pouvez decider de faire un prelevement automatique. VII- La gestion du bien Si vous decidez de louer votre appartement a un tiers, vous pouvez solliciter les services' d'un agent immobilier ou confier la gestion du bien a votre avocat qui se chargera de la redaction du contrat, des garanties necessaires a prendre du bon paiement des impots locaux etc. VIII- Conseils de derniere minute: ne jamais signer de compromis de vente (zicharon devarim), votre avocat peut preparer un contrat d'achat en 48 heures. Ne jamais verser de sommes en liquide avant la signature du contrat. Tout accord doit etre passe par ecrit. N'hesitez pas a faire evaluer ou verifier l'appartement par des professionnels de la construction Ne jamais signer de documents que vous ne comprenez pas, vous pouvez demander a votre avocat une traduction prealable Avant tout achat, faites estimer le cout total de l'acquisition tous frais compris Ce guide a ete redige par Maitres Dreyfus et Kuperman avocats a Haifa. Vous pouvez les contacter par mail : dreyfus_kuperman@hotmail.com Tout droit de reproduction interdit. |
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| Verifiez bien avant toute transaction que l'appartement que vous desirez acheter est bien inscrit au Tabo |
| Au debut de votre sejour, certains de vous (en general les jeunes) pourront habiter pendant une periode assez courte au Merkaz Klita, dans la mesure ou il y a des places disponibles. Le loyer y est pour l'instant gratuit mais cela peut changer et le confort minimal. On paye une petite somme pour l'entretien. Nous esperons dans un avenir proche obtenir des chambres plus confortables. Vous pourrez aussi habiter dans un hotel ou dans un zimmer (chambre d'hote) en attendant de trouver un appartement a louer ou a acheter Si vous avez l'intention d'acheter un appartment, nous vous conseillons de louer d'abord dans le meme quartier avant d'acheter, afin que vous puissiez prendre le temps de bien choisir. Recherche d'un logement Pour trouver un appartement (vente ou location) plusieurs options vous sont ouvertes: -Recherche dans les annonces des journaux a grande diffusion nationaux, tels que Maariv et Yediot et dans les journaux locaux: Kolbo, ----. qui paraissent le vendredi. En ce qui concerne les locations, les decisions se prennent rapidement et nous vous conseillons de reserver toute votre journee du vendredi pour visiter et conclure un accord. L'avenir appartient a ceux qui se levent de bonne heure! Pensez eventuellement a louer une voiture ou un taxi pour vous deplacer facilement d'un endroit a un autre. -Recherche sur internet -Recherche de petites notes collees dans les supermarches, ou a des stations d'autobus -Recherche dans des agences immobilieres. Nous pouvons vous mettre en contact avec des agents, dont certains parlent francais et qui ont toujours donne satisfaction aux olim de Haifa. Nous vous demandons de nous ecrire afin que nous sachions si vous avez ete satisfaits du service que vous avez recu. Vous aurez besoin d'aide pour ces demarches: si vous avez de la famille ou bien des amis qui habitent la region n'hesitez pas a leur demander de l'aide. Plus tard vous aiderez les autres vous-meme! Nous essaierons toujours de vous guider. Dans la mesure ou nos volontaires seront disponibles, ils traduiront les annonces, vous emmeneront visiter des appartements, choisir, et discuter des conditions. Bien sur il y a d'excellents professionnels de l'immobilier qui, moyennant une commission, vous permettront de resoudre cette question plus simplement et rapidement. Il est important de verifier: l'orientation de la maison, l'humidite a l'interieur des placards, l'isolation, les fenetres, le chauffage, la puissance du reseau electrique, la presence d'un abri ou d'une chambre renforcee, le renforcement contre les tremblements de terre... |
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| Haifa, une ville en plein essor |
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| De nouveaux et nombreux projets immobiliers ont vu le jour et sont en cours de construction dans la ville, la qualite en est le maitre mot. Ces programmes ont ete penses de maniere a preserver l’environnement et respecter les caracteres particuliers de chaque quartier pour faire primer la qualite de vie si chere aux habitants de la capitale du nord d’Israel.
Le charme de Hafa est sans conteste ses panoramas a couper le souffle qui sont un des atouts pris en compte dans ces nouveaux projets, il sera donc possible d’admirer de chez soi l’or des plages, le verdoyant Carmel, le bleu somptueux de la Mediterranee. Des nouveaux cottages a Nave Shaanan : Le projet du promoteur immobilier Rasco de construire 52 cottages entre la rue Nativ Hen et la rue Hagalil a Newe Shaanan illustre parfaitement la volonte conjuguee de la ville et des acteurs du domaine de l’immobilier de repondre aux attentes de la population. Ces villas con?ues pour deux familles disposeront chacune d’une vue sur la baie de Hafa. Haifa une ville a la hauteur, entre ciel et mer ! Le projet des promoteurs immobiliers Gad Zeevi et la societe Africa-Israel, de construire 5 immeubles de standing a ete autorise, soit au total, 330 appartements. Situe entre Savione Denia et l’Universite, ce nouveau quartier, Alrom Hacarmel, recelera une atmosphere specifique qui a deja beaucoup de succes au pres des habitants de la ville. Les immeubles surplomberont la baie a plus de 500 m au dessus de la mer. Haifa, ville de sport, forme et sante : Il est prevu de construire a l’entree sud de la ville, un complexe sportif qui comprendra un nouveau stade pour 32000 spectateurs et qui repondra aux normes imposees par la FIFA, mais aussi une piscine, un h?tel, des commerces et une ecole technologique. Ce tres grand projet est un defi important pour la ville Haifa 2025, comment envisagez-vous votre ville? C’est la question posee, au cours de l’annee 2006, aux habitants de la ville qui ont ete appeles a donner leur avis en matiere d’amenagements urbains. 3 axes principaux se sont degages: - le developpement economique et industriel - l’amenagement territorial, la construction et la preservation de l’environnement - et enfin l’education, la culture, le social et la qualite de vie. La zone du Check Post sera le fer de lance de la vie industrielle et sera amenagee pour repondre aux demandes des industriels. La qualite de l’air etant une preoccupation majeure de la municipalite, les efforts fournis a cet effet ont deja porte leurs fruits. Le projet du parc "Metropolin" du Kishon se transformera en zone verte consacre aux loisirs et aux sports. L’amelioration de l’infrastructure des transports, l’agrandissement du port, l’internationalisation de l’aeroport, le tunnel sous le Carmel, et le tramway feront de Hafa une metropole, au c?ur de la vie economique nationale et internationale. |
| -dans les journaux locaux, le vendredi Kolbo Haifa.... -dans les quotidiens: Maariv, Yedioth Acharonoth, Jerusalem Post Haaretz (editions du vendredi) -sur l'internet:Nous vous proposons de regarder ces sites sur la toile pour votre information generale. La qualite du service propose peut etre inegale, donnez-nous votre avis. Yad2 Anglo Saxon homeless asat Isimmo Immobilier Israel Immo Agence Israel i-immobilier Dirot4sale Lagour Flat Hunting -sur des petits billets colles dans la rue pres des stations d'autobus, des supermarches, des bureaux de poste etc... -chez des agents immobiliers (vous devrez payer une commissi |
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| Lorsque vous decidez de louer un appartement, afin de le "retenir" vous signez un accord (Zicharon Devarim).
Le marche de l'immobilier est un marche libre. Le proprietaire fixe son prix selon l'offre et la demande dans le quartier et l'etat general de l'appartement et il est maitre de la decision concernant les conditions exigees pour les garanties. -Garantie que le loyer sera paye: Le proprietaire exige toujours une garantie, en general par cheque banquaire, pour une somme inferieure ou egale a 5% du loyer annuel. La banque ne delivre ce cheque que si vous avez sur votre compte la somme adequate -Garantie que vous rendrez l'appartement en bon etat: le proprietaire peut demander un"pikadon" ou demander 2 garants-en general 2 personnes. Il est possible d'acheter un contrat standard en librairie. Ce contrat doit etre signe par le proprietaire et le locataire. Nous vous conseillons cependant de demander les services d'un avocat, qui vous demandera une commision. Ceci peut vous eviter des problemes en cas de litige. Sur notre page "Droit" vous pouvez trouver les coordonnees d'avocats francophones de Haifa. La verification de l'etat des lieux doit se faire en plein jour pour que vous voyiez bien les faiences cassees, les peintures abimees, le frigidaire rouille, la cuisiniere pleine de graisse, la douche moisie, les portes rongees par les souris, etc… etc… Verifiez tous les compteurs: electricite, gaz, eau, et telephonez a la compagnie de telephones en general Bezeq, pour ne pas avoir a payer les notes des locataires precedents. Le proprietaire est tenu de tenir l'appartement dans l'etat ou vous l'avez recu: reparation des fuites d'eau, du chauffe-eau etc…. Charges supplementaires En plus du loyer, le locataire est en general tenu de payer les taxes municipales et sa part dans les frais d'entretien de la maison (si il s'agit d'un condominium, ce qui est le cas le plus frequent en Israel): nettoyage des escaliers, eclairage des couloirs, entretien du jardin, entretien des canalisations, extermination des puces, vermine et rongeurs. |
| Contrats |
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